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Os estrangeiros estão chegando

Investidores do exterior focam suas atenções no mercado brasileiro, que enfrentou alguns problemas, mas continua aquecido 

Marilena Rocha

ESPECIAL PARA O ESTADO 

Com a crise nos Estados Unidos e sua propagação por quase toda a Europa, o mercado imobiliário brasileiro passou, ao longo de 2011, por alguns ajustes, mas continuou aquecido. Tanto que os investidores estrangeiros estão mais e mais focando seus interesses por aqui e uma das maiores franquias americanas já planeja ter 500 imobiliárias espalhadas por todo o território nacional em quatro anos.

O otimismo do setor baseiase em estudos da evolução do mercado imobiliário, incluindo uma pesquisa da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (Afire, sigla em inglês), que dá como certo o fato de o Brasil estar bem próximo de ocupar a segunda colocação no ranking de melhor mercado imobiliário do mundo em termos de atração de investidores estrangeiros, ficando atrás somente dos Estados Unidos.

Nova York ainda é a primeira colocada no ranking das localidades que mais atraem investidores estrangeiros. Mas cidade de São Paulo deu um salto considerável, passando do 26º lugar registrado em 2011 para o quarto lugar este ano. Superou todas as capitais europeias e também dos países que integram os Brics (Brasil, Rússia, Índia, China e África do Sul). Tal desempenho é atribuído às garantias legais em vigor e a eventos, sobretudo esportivos, além o seu crescimento econômico.

Há quatro anos operando em solo brasileiro, a Century 21 Brasil Real Estate tem 693 corretores, 151 lojas (das quais 76 já comprando e vendendo imóveis), 75 em fase de instalação e outras 72 franquias podem ser confirmadas até dezembro. "Até 2016 teremos 500 lojas. Afinal, a média de crescimento da empresa em 2011 foi de 300% em relação a 2010", comemora o presidente da Century 21, Ernani Assis. Ele atribui o sucesso justamente ao fato de o mercado imobiliário brasileiro continuar em ascensão, de aumentarem as facilidades na obtenção de crédito e ao déficit habitacional ainda grande. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o País ganha a cada ano 1,5 milhão de novas famílias.

Presente em 73 países com um total de 8.804 agências e 121 mil corretores, a Century 21 já tem representantes em 21 estados brasileiros e no Distrito Federal, atuando sobretudo (60%) em áreas do interior, exceto em São Paulo, onde 16 das 31 franquias operam na capital. "A nossa grande preocupação é eliminar as operações informais no País, pois só erradicando esse formato é que conseguiremos dar maior segurança para um negócio financeiro rentabilizado, ou seja, elevar o nível das negociações." Segundo Assis, nos Estados Unidos, somente 14% das transações imobiliárias dispensam a participação de um corretor de imóveis. "Aqui, 60% das transações são feitas entre pessoas físicas. Então, o que a gente quer é incentivar uma legislação mais justa para proteger o consumidor. Na Espanha é crime fechar um negócio imobiliário sem a intermediação de um agente imobiliário."

O melhor negócio, entende o presidente da Century 21, é o que concilia os interesses das duas partes. "Não buscamos uma queda de preços, mas sim uma acomodação. Ou seja, ninguém deve sair prejudicado numa transação de compra e venda de um imóvel. Deve haver um equilíbrio. Nossos corretores representam os dois lados e é assim que funciona no mundo todo. Por isso, multiplicamos por dois o número de transações que realizamos. Foram 768 mil imóveis usados no ano passado, mas consideramos que atendemos a 1.536.000 famílias." A procura por imóveis usados cresce porque o preço do metro quadrado do lançamento cada vez mais se aproxima do valor cobrado pelo metro quadrado do imóvel pronto. A diferença de até 40% já é coisa do passado, o que se atribui à elevação dos preços dos terrenos e custos altos da mão de obra qualificada cada vez mais escassa. De maneira geral, os preços praticados ao longo do ano obedeceram às diferenças regionais preexistentes: o Sudeste registrou em média 29% de ajuste positivo em relação ao Nordeste e o Sul exibiu preços 12% mais baratos do que o Sudeste. Em São Paulo, o tíquete médio ficou em quase R$ 900 mil, mas, no Sudeste como um todo, a predominância foi de dois quartos por R$ 445 mil, ao passo que a preferência no Nordeste foi por três dormitórios por R$ 312 mil (tíquete médio) e, no Sul, três quartos por R$ 396 mil.

Assis destaca ainda o fato de a Century 21 ser a única franqueadora internacional que não cobra royalties. "A maioria cobra 7% sobre o faturamento bruto. Nós cobramos apenas uma pequena taxa fixa, mas não ficamos sem receita porque oferecemos uma série de serviços dentro do mesmo ponto de venda, de crédito imobiliário e seguros a leilão de imóveis privados. A pessoa compra um imóvel, por exemplo, e ali mesmo já contrata a mudança ou até mesmo profissionais para pequenas reformas. Com isso o lucro líquido de nossas imobiliárias é, em média, de 3,14% ante o 1,2% registrado por qualquer outra imobiliária no País. Isso é mágico, mas é na verdade fruto de um modelo de negócio inovador", argumenta.

Comprando lá fora.Outro movimento marcou o setor imobiliário em 2011: o crescente interesse de brasileiros na compra de um imóvel no exterior. Os preços baixos por causa da crise na zona do euro e nos Estados Unidos, o real valorizado em relação ao dólar e até a facilidade de financiamento em outros países são apontados como os principais fatores para essa disposição. Mas há também quem admita estar fugindo da ganância dos que embarcaram na cobrança de preços estratosféricos pelo metro quadrado tanto no Rio como em São Paulo: até R$ 50 mil o metro quadrado numa cobertura na Vieira Souto ou mais de R$ 32 mil o metro quadrado na Delfim Moreira ou entre R$ 20 mil e R$ 30 mil o metro quadrado em áreas nobres da zona sul de São Paulo.

O setor imobiliário confirma que o ritmo desses negócios em 2011 foi duas vezes maior do que o verificado em 2010 e até 30% superior ao registrado em 1997, quando real e dólar estavam nas negociações de agora é que a maioria de interessados é formada por brasileiros que buscam por um segundo imóvel, principalmente para passar as férias. Tanto que de 11 negócios fechados por brasileiros, dez ficam em Miami, com preços a partir de US$ 250 mil, e apenas um em Nova York. Ou seja, não se trata tão somente de investimento, mas sim de algo para uso próprio junto a praias.

Dada a continuidade de consultas a corretores e bancos por parte dos interessados, analistas apostam no prosseguimento desta tendência. A maior parte paga à vista, mas há quem dê 40% de entrada e financie o restante, aproveitando os juros anuais, que não ultrapassam a casa dos 5%. Nesse sentido, alguns brasileiros chegaram a comprar vários imóveis, quase que alugando-os de imediato para pagar as dívidas assumidas com bancos.

O brasileiro também estende sua procura por imóveis no exterior aos países vizinhos. Destaque para a sua presença no Uruguai. Dos US$ 7 mil em negócios imobiliários fechados diariamente em Punta del Este, em 2011, 40% foram pagos por clientes do Brasil – 67% procedentes de São Paulo. "O interesse é tamanho que vamos abrir nossa primeira loja lá em maio, fazendo a conexão direta de São Paulo com Punta del Este", informa o presidente da Century 21.

La Barra, Jose Ignacio, Playa Brava, Bosque e Beverly Hills são as regiões que mais atraem brasileiros. "Nelas, 78% das transações são de novos empreendimentos e 22% de imóveis de revenda. Em Jose Ignacio, por exemplo, metro quadrado de mansões custa US$ 2.300." O dirigente destaca as facilidades que o governo uruguaio dispensa aos estrangeiros que lá queiram plantar raízes: só exige renda estável e não possuir antecedentes criminais.

Os estrangeiros têm direitos e proteções idênticos aos dos uruguaios para comprar e vender imóveis em todo o seu território. "A igualdade é garantida por lei e o seu sistema de registro de imóveis é sólido, bem como o sistema bancário, com leis de privacidade. O país é política, social e economicamente estável, possuindo economia aberta preços, fluxo de capital, convertibilidade de moeda e repatriamento de capital e dividendos livres", conclui.

Fonte: O Estado de São Paulo – São Paulo/SP – ESPECIAL – P. H12 – 29/03/2012